Mit diesem Beitrag soll der französische Staat dazu animiert werden, das aktuelle Verfahren für den Kauf und Verkauf von Immobilien zu vereinfachen und zu beschleunigen. Die Verfasser haben immer wieder die leidvolle Erfahrung gemacht, dass zwischen (Ver)kaufentscheidung und dem endgültigen Eigentumsübergang 4 bis 7 Monate vergehen könnnen. Dabei kann Vieles abgekürzt, z.T. auch weggelassen werden, wie es in anderen EU-Staaten bereits getan wird. Es dreht sich hier nicht um Ungeduld oder Besserwisserei: Stellt Euch mal vor, wieviel Geld so ungenutzt herumliegt (mit null Zinsen im Moment), bis endlich alle Hürden genommen sind: Milliarden! Denn es ist doch klar: Je schneller das Geld den Eigentümer wechselt, desto eher kann es wieder investiert werden, ne? Also: Vereinfachen und Abkürzen – so kann jeder gewinnen, auch der Staat!
Basés sur une expérience de 20 transactions immobilières en France, et nos expériences en Belgique et en Allemagne, notre constat est clair:
Les procédures pour une vente immobilière en France sont trop longues, trop compliquées, trop coûteuses, et, in fine, l’economie française et ses acteurs (vendeur, acheteur, agence) sont freinés, et pendant le déroulement de la procédure l’argent (et souvent le bien) est bloqué pour tous.
En effet, le système actuel empêche qu’un bien immobilier soit vendu dans de délais économiquement raisonnables. Le TURNOVER de montants faramineux, le paiement des impôts et des frais de notaire et des agences immobilières sont freinés, et surtout, le produit de la vente ne peut être ré-investi pendant tout ce temps!
Selon notre expérience, une vente en France dure entre 4 et 7 mois, contre 2 ailleurs. La perte pour tous est énorme – et inutile.
Nos propositions:
Revoir les règles actuelles qui favorisent l’acheteur. Il dispose déjà d’un délai de rétraction après le compromis de vente. Ensuite, il bénéficie de la clause suspensive en cas de prêt bancaire. Et, enfin, il a 11 jours de réflexion avant qu’il ne puisse accepter l’offre de prêt bancaire qu’il avait lui-même sollicitée et négociée. Et à tout cela s’ajoute au moins une semaine au total pour le va et vient des recommandés – dans l’ère numérique.
Par contre, le vendeur ne doit plus être défavorisé: D’abord, il doit payer et soumettre une expertise technique, le pré-état du Syndic en cas de co-pro, subir les délais précités et surtout courir le risque que, après plusieurs mois, la vente est annulée faute de prêt bancaire. Entre-temps, le bien continue à lui coûter les impôts, les frais du Syndic, les charges, des réparations. En somme, le vendeur devrait être mieux protégé, surtout en cas d’annulation.
Réduire le délai pour les communes et la SAFER à 1 mois: Dans la plupart des cas, la non-préemption est une simple formalité; il existe certainement des statistiques qui le prouvent. (Dans nos 20 transactions, aucune question, aucune pré-emption.)
Revoir le fonctionnement de la SAFER: Y-a-t-il de rapports ou avis (CdC) récents concernant le travail et la raison d’être de la SAFER? Elle était certainement très utile au début – mais est-ce qu’elle remplit toujours un rôle nécessaire?
Obliger les banques de décider sur le prêt dans un délai d’un mois. La séparation entre le conseiller personnel et des comités décideurs du prêt y joue un rôle néfaste: Les décisions se prennent loin du conseiller et de son client – dans l’intransparence et avec du retard. Les obligations d’utiliser de recommandés au lieu des e-mails ajoutent à la lourdeur.
Alléger les expertises et les états datés: On ne fait qu’y ajouter; et beaucoup de critères ne jouent plus aucun rôle pour les acheteurs.
Créer et récompenser une attitude pro-active à tous les niveaux: Que tous prennent leur part de la responsabilité et suivent un calendrier contraignant et transparent. En l’occurence, c’est au notaire de prendre en main la procédure (allégée) et de veiller sur le respect des délais et des obligations des acteurs, et de communiquer activement avec eux. L’attitude strictement réactive que nous devons constater ne peut durer: On n’a rien reçu, alors faut attendre. On a signé pour une date, pour un délai, mais il ne faut pas trop insister. On attend le dernier, on perd du temps et de l’argent, mais on ne doit pas se plaindre: Attitude néfaste et à changer. Enfin, problème général et bien connu, les acteurs économiques n’ont pas encore réussi à s’organiser de façon afin que les nombreuses vacances et d’autres absences (formation, maladies) n’entravent pas leur bon fonctionnement continu. Les pertes économiques sont énormes, et ne peut-on pas arriver qu’un pays fonctionne 12 mois sur 12?
